购买商品房应做好预告登记,避免房钱两空

时间:2017年08月01日    作者:李田方律师

 案 例 2013年11月1日,A公司(开发商)与B公司(某建筑公司)签订《以房款抵工程(结算)款协议书》。2014年11月24日,曾某某与A公司签订买卖合同,约定:购买A公司的长沙橘郡生态居住区C2区C11栋上述某号房,总金额157.6万余元,曾某某选择一次性付款方式。后亦办理了预售登记。

  2014年11月28日,A公司与B公司另签署《以工程款抵房款协议书》,B公司又与袁某某(实际施工人)签订协议书,约定将C2区C11栋某号房转让给袁某某以抵偿B公司所欠工程款,房屋直接由袁某某处置,所卖价款由袁某某享有。2015年3月18日,A公司开出两张销售不动产统一发票交给曾某某,款项性质均为某号房购房款。

  2015年8月27日,袁某某与曾某某签订上述某号房购房协议书,约定该房屋为袁某某承建A公司的工程款抵扣所得,曾某某同意并确认按某号房现状进行受让,袁某某将该房屋以157.6万余元作价转让给曾某某,曾某某须在2015年12月31日前支付购房款30%的首付款(即47.6万余元)给袁某某,余款110万元则以按揭方式支付至袁某某指定银行账户。

  因首付款至今未付,袁某某便诉至长沙市天心区人民法院,请求判令曾某某支付购房首付款47.6万余元以及承担违约责任,原审法院经过审理,驳回袁某某诉求。袁某某不服,向长沙市中院提起上诉。

  二审认为:涉案房屋系A、B公司通过“以房抵工程款方式”转让给袁某某,取得房屋处分权后,其与曾某某签订购房协议书。但因涉案房屋系预售房,需A公司配合办理房屋产权登记等相关手续,故之前A公司与曾某某签署的合同仅为方便办理变更手续的程序性合同。且曾某某在与袁某某签协议时对涉案房屋的前后状况是知晓的,该购房协议系双方真实意思表示,合法有效,故双方应当遵循诚实信用原则,按约全面履行义务。

  2017年5月,二审依法改判,支持了袁某某的诉讼请求。双方服诉,判决已生效。


说 法 

 

李田方/湖南湘达律师事务所律师

 

两审法院前后判决不一,引来深思。本案中,购房者曾某某的诉求没有被二审法院再次支持,抛开后面签订的购房协议不谈,也与其对我国房屋权属登记制度缺乏了解有关。

我国商品房预售只是一种远期能够实现物权的买卖行为,购房者与开发商就正在建设中的房屋达成合意而订立合同,并办理预售登记,某种意义上说,这只是一种行政管理性措施,但因信息不对称、交易结果的不确定性,实际上加大了买方的购房交易风险。本案中,曾某某虽已与A公司签订购房合同,但只是办理了预售登记,房屋所有权人仍为A公司,涉案房屋随时都有被A公司另行处置的交易风险。

不难发现,目前虽有法律对开发商违约时给予了购房者一定救济,但开发商的处分行为并未得到有效控制,购房者的交易目的随时会落空,而商品房预告登记的出现则一定程度上弥补了预售登记制度的不足。

我国物权法第二十条明确规定:“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议,为保障将来实现物权,按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后,未经预告登记的权利人同意,处分该不动产的,不发生物权效力。预告登记后,债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的,预告登记失效。”

因此,商品房经过预告登记后具有物权对抗第三人的法律效力,未经购房者同意,任何人不得处分该不动产,而商品房预售登记在我国不属于不动产权属登记,购房者不因商品房买卖合同办理该登记而取得房屋所有权,即使预售登记发生公示效果,也改变不了其债权本质,在未办理房屋正式权属登记前,购房者都只享有合同债权。

购房者从签合同到实际办理产权登记前,有很长一段时间空白。通过本案,律师提醒,商品房买卖合同登记备案后,购房者应该和开发商在预售合同中约定预告登记。约定后,双方可到房管部门进行申请,并审核登记,如开发商未按照约定申请,购房者也可单方申请预告登记。购房者充分利用好法律规定的权属登记制度,不仅可以在一定程度上防止开发商“一房二卖或一房多卖”及擅自抵押等诚信滥用行为,也有利于保护不动产交易安全,避免自己的购房利益无端受损。(文章原载于《人民之友》2017年第7期)

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